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RCREIT两会专题丨全国人大代表王填:建议加快推动公募REITs试点落地

时间:2019-03-18    点击: 次    来源:不详    作者:佚名 - 小 + 大

来源:REITs行业研究

全国人大代表、步步高集团董事长王填认为,为了促进我国REITs产品在功能和特性上与国际标准化REITs进一步靠拢,更好地以REITs工具服务国家战略和实体经济,建议加快推动我国公募REITs试点落地,助推商业不动产行业实现转型升级。

作者丨RCREIT(REITs研究中心)


全国人大代表、步步高集团董事长王填已是连四届,系第17次参加两会。王填认为,为了促进我国REITs产品在功能和特性上与国际标准化REITs进一步靠拢,更好地以REITs工具服务国家战略和实体经济,建议加快推动我国公募REITs试点落地,助推商业不动产行业实现转型升级。

2016年两会,王填就做出过提案,建议尽早推出REITs,助力商业不动产资产证券化,促进我国商业地产转型,推进我国房地产供给侧的改革。

加快推动我国公募REITs试点落地,助推商业不动产行业实现转型升级

(一)建议优选优质商业物业及优质主体开展试点

建议以优质商业物业为基础资产开展公募REITs试点。同时,为有效控制试点项目风险、维护我国公募REITs市场稳定发展,建议优先考虑资产储备充足、资产运营管理经验丰富、主体经营稳健的企业参与试点。试点过程中,针对特定行业领域的具体问题,建议相关行业主管部门尽快出台配套支持政策,促进我国公募REITs快速健康发展。

(二)建议加强对REITs管理人及中介机构专业水平的持续培养

良好的市场发展环境对于我国公募REITs的健康持续发展同样尤为重要。建议加强对发行人及投资人的宣传教育工作,鼓励其积极参与公募REITs市场建设;加强对资产服务机构的监督管理工作,引导其增强勤勉尽责的履职精神;加强对REITs管理人及中介机构专业水平的持续培养工作,促进其不断提升产品管理能力及投资人服务能力。

(三)建议逐步完善配套税收支持政策

根据我国现行税制,REITs产品的设立环节通常涉及土地增值税、契税、增值税、企业所得税等大量税费成本,产品运营环节投资人还可能面临双重征税。为促进公募REITs业务持续健康发展,建议依据税收中性原则,逐步出台配套税收支持政策:针对REITs设立环节,建议与一般的房地产交易行为进行区分,在REITs产品框架下进行相应减缓征收;针对REITs运营环节,建议参照国际成熟经验,对项目公司用于分红的收益免征企业所得税,避免双重征税。

2016年两会王填呼吁REITs提案的主要内容

2016年3月5日,十二届全国人民代表大会第四次会议在北京开幕,全国人大代表、湖南步步高商业集团董事长王填在本次全国两会中做出提案——建议尽早推出REITs,助力商业不动产资产证券化。

王填认为,我国商业地产库存巨大,需要通过发行REITs等一系列手段来解决库存,并促进我国商业地产转型,推进我国房地产供给侧的改革。

王填指出,中国商业地产已经沉淀了巨大的运营或者开发中的物业资产,传统投资杠杆已然缺失效率,许多开发商正在积极探索寻求轻资产化运营,商业地产行业亟待转型。而REITs的发展恰恰能够对商业地产运营模式带来深刻变化,从而有效化解当前行业高库存,推动商业地产行业实现转型升级。另外,从国外成熟市场房地产投资信托基金的税制经验中也可以看出,这一措施的利好之处。

结合国内商业的实际情况,王填提出了五点具体的建议:

1、建议尽早推出REITs,助推我国商业地产的去库存,推进我国商业地产供给侧的改革。

2、建议在已有税收法律的基础上,积极借鉴各方经验,采取立法为主、政策为辅的探索方式,推动REITs双重课税问题的解决以及税收立法的早日出台。但是,与国外长期渐进式立法不同,我国需要在现有税制的基础上设立专项法,才能迅速解决REITs的双重课税问题。

3、建议对REITs中为实现破产隔离而设立的SPV方免除部分税收。如免除进行实际经营的专业物业管理公司的契税、印花税、营业税。

4、建议对REITs中的募集方实施税收优惠政策。如免除发起人资产移出环节的营业税(建议视同不动产投资)、土地增值税(建议在SPV最终转让资产环节再交、如果是回购情形则免除)、企业所得税(建议参照特殊企业重组)、印花税。

5、建议对REITs中的投资方实施税收优惠政策。如收益分配时的个人所得税(收益分配可视同一种利息收入形式)。

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